不動産投資の「パートナー」選びに欠かせない7つの視点とは?【地方在住会社員が経済的自由を手に入れた道 第5回】

不動産投資の「パートナー」選びに欠かせない7つの視点とは?【地方在住会社員が経済的自由を手に入れた道 第5回】

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本連載は、不動産投資家として活躍する台場史貞氏の著書、『私が東京の中古ワンルームで自由な人生を手に入れた方法』(秀和システム)の中から一部を抜粋・再構成し、サラリーマンが知っておくべき不労所得や経済的自由に対する考え方や、実現を目指すための方法を紹介します。

私が東京の中古ワンルーム投資で自由な人生を手に入れた方法

(画像=Webサイトより ※クリックするとAmazonに飛びます)

私自身が東京の中古マンションに焦点を絞り、不動産売買の会社を選択していたときは、何の基準ももたず感覚だけでまず7社をインターネットで選択しました。そのうちの4社に資料請求し、最後は1社に絞り不動産投資をはじめました。
結局、その選択は「運よく」間違っていなかったわけです。ただ、手を組む会社の選択は、あなたの不動産投資が成功するかどうかを左右するもっとも重要なポイントです。今回は私の経験から、不動産投資の「パートナー」選びに欠かせない7つの視点をお伝えします。

視点1. 購入と管理の両方できる会社を選ぶ

不動産投資,パートナー

(画像=amnaj/stock.adobe.com)

不動産の購入と管理が同時にできる会社を選択したほうが、オーナーとしても手間がかかりません。そのうえトラブルが発生したとき、販売した会社と管理会社の間で問題のなすり合いになることもありません。

視点2. 仲介や競売での購入は避け、不動産会社の自社仕入の販売物件を購入する

中古不動産を購入する場合、現実には仲介物件が多いのですが、仲介だと不動産会社に仲介手数料を支払わないといけません。その金額が購入する側の大きな負担になるケースがあります。
ところが、自社物件の販売の場合は、仲介手数料は必要ありません。ただ、販売会社の利益は当然、上乗せされているはずです。
また、販売された物件であれば、どこか契約と違った欠陥が発覚した場合の責任(瑕疵担保責任)は販売会社にあります。ところが、仲介や競売で購入した場合は、購入者がある程度その責任を負うことを覚悟しておかなければなりません。
したがって、初心者が、価格が少しばかり安いからといって、あとから大きな問題になってしまう危険性がある競売での購入は避けておいたほうがいいでしょう。自分自身の物件を見る実力が伴ってないのであれば、不動産会社のフィルターを通しておいたほうが無難です。

視点3. 5,000戸以上を管理している会社を選ぶ

管理会社はたとえ夜中であっても入居者さんからの要望に応えるために、社内か提携先かはともかく人員を配置しています。そのため、あまりに管理戸数が少ないと管理効率が極端に悪くなり、結局はいい加減な管理になってしまいます。
オーナーにとっては、できるだけ長く継続して入居してもらうことが、いちばんの利益につながります。物件ではなく、管理が悪いために更新されず転居されてしまうのは痛手です。

視点4. 管理情報が共有されていて、いつ誰に聞いてもわかる

管理業務の担当者は24時間勤務ではなく、週に交代で2日ほど休む体制をとっています。ですが、オーナーからの問い合わせは待ったなしです。
担当者が不在なので回答は明日以降になります…などということは、情報が共有されていない証拠です。同じ質問を何度も繰り返さないと話が進んでいかないのも問題です。

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視点5. 95%以上の入居率を確保していて、入居率の算出方法も明確である

入居率が高いということは、入居者が退去してから次の入居者が入るまでの期間が短いことを意味します。
春先は会社の人事異動や大学の入学時期ということもあり、入居率が高いのはあたり前なのですが、年間を通じて95%以上の高い入居率を確保できているかがポイントになります。高い入居率の月だけを通常の入居率のように表示している業者もあるので、注意しましょう。
また、退去時の内装工事期間も1週間程度で完工できないと、新しい入居者募集の際に内見する機会が少なくなります。そのために入居が遅れれば、オーナーの収益の減少につながってしまいます。
不動産投資はボランティアではありません。オーナーの利益を追求してくれる会社がよい会社なのです。

視点6. 家賃滞納保証をしてくれる会社を選ぶ

単純に振り込み忘れという場合も含め、期日までに家賃を入金してくれない入居者もいます。いくら入居者が払わなくとも、管理会社がそれを立て替えて入金してくれる滞納保証がついている会社を選びましょう。
オーナーの予定していたローンの引落し期日に入金が間に合わないようなケースが何度も生じれば、次のローンの申込み審査に影響が出ることは十分考えられます。

視点7. 営業担当やその上司が人として信頼できる

管理会社のなかには何度も電話をしてきて、半ば強引に販売しようとする業者もあります。そうではなく、購入者の都合や状況を理解した上で話を進める会社を選択すべきです。
購入者の利益を考えず強引に販売すれば、あとから必ずといっていいほど問題が起きます。そんな状況になったとき、信頼できない業者の場合は、販売担当の営業が配置転換もしくは退職してしまっている場合が多いのです。営業担当がよく辞める会社は注意が必要です。
もし、自社の物件に自信があり、入社5年程度がすぎていれば、その営業担当自身も自社の物件を購入しているはずです。そんなことも、確認してみてはどうでしょう。

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物件選びで知っておくべき4つの条件

もっとも、投資家としての購入、大家としての賃貸運営に関する知識は、実際に購入してから身につけていく部分も多いものです。あえて最初から完璧をめざすのではなく、最低限の知識をもって早くスタートするくらいの感覚でないと、デメリットばかり目について、いつまで経ってもはじめることができません。早くはじめないのもロスが大きいのです。
ちょっといい加減に思われるかもしれませんが、「東京・中古・ワンルーム」という私と同じ条件であれば、そのほか次の項目さえ把握しておけば、まず間違いはありません。

条件1. 部屋の広さ

17~22㎡を平均的な広さと考え、それより上なら広く、下なら狭いと考えましょう。14㎡以下は狭すぎるので、購入は避けたほうが無難です。

条件2. 場所

東京23区から選択することは絶対ですが、荒川の東側となる足立区・葛飾区・江戸川区は避けておいたほうが無難です。過当競争により家賃が低く、投資物件には向きません。逆に自分が住むには、家賃だけを考えれば、いい場所かもしれません。

条件3. 築年数

新耐震法対応の1981年以降に建てられた物件で、新築後5年以上経過したもののなかから選択していきましょう。新しければ当然、価格は高くなり、利回り計算(たとえば表面利回り=家賃÷物件価格)の分母が大きくなるのですから、利回りが低くなります。

条件4. 駅からの徒歩時間

駅から徒歩10分以内を目安に選択しましょう。15分だと入居希望者が賃貸を探すときのネット検索から外れる可能性が高く、実際、遠すぎます。

台場史貞

台場史貞(だいばふみさだ)氏
名古屋の理系大学卒業後エンジニアとして就職するが、自分では回避できない理由が発生し3度の転職しながら4つの会社を渡り歩く波乱万丈のサラリーマン人生を経験。会社に依存し過ぎた自分の経済状況から脱却すべく2004年に安全性を重視した中古マンション投資を開始。

2012年に税金対策として妻を社長としたサブリース会社を設立。㈱日本財託主催のセミナーにオーナーとして100回以上参加し、経験を生かし先輩投資家の一人として相談に来られた方を幸せに導くことをライフワークとして活動中。

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