コロナ時代のマイホーム 不動産投資ローンと住宅ローンは併用できる?

コロナ時代のマイホーム 不動産投資ローンと住宅ローンは併用できる?

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不動産投資を検討しているもののいずれはマイホーム購入の予定があるため、「それぞれのローン併用やどのような住まいが良いか」について気になっている人もいるのではないでしょうか。本記事では、コロナウイルス感染拡大で変わった部分などマイホームを検討するうえで大切なポイントについて解説します。

不動産投資ローンと住宅ローンは併用できるか

コロナ時代のマイホーム 不動産投資ローンと住宅ローンは併用できる?

(画像=Sergey/stock.adobe.com)

結論から言うと不動産投資ローンと住宅ローンの併用はできます。なぜなら住宅ローンは、申込人の収入などが返済原資となるのに対して不動産投資ローンはマンション経営への事業融資となり収益性から融資を判断されるからです。ただし不動産投資の収益性が融資基準に達するかどうかのライン上にあり万一赤字になる恐れがある場合、申込人に補てんする能力があるかどうかも審査対象となります。

もし不動産投資ローンを借り入れする際に住宅ローンを組んでいると、一般的な収入では不足する可能性があり不安要素と見られかねません。しかし医師のような高収入かつ安定した収入のある人は安全性が高いと評価され、住宅ローンを組んでいても不動産投資ローンの審査に影響することは少ないといえるでしょう。

住宅ローン申込時に不動産投資ローンがあると

逆に住宅ローンの申込時に不動産投資ローンがあった場合、その収支が住宅ローン審査に影響することがあります。例えば所有する賃貸物件が赤字となっていれば一つの負債として考えられ、平均的な収入の人では住宅ローンを組みにくくなる可能性があるでしょう。しかし不動産投資が収益を生み出していれば、本業の収入に加算されより多くの住宅ローンを借りられることが期待できます。

どちらのローンを先に組めば良いのか

一般的な収入の人の場合は、不動産投資ローンの収益結果が住宅ローンに影響する可能性があるため、不動産投資ローンを先に組みその結果次第で住宅ローンを検討したほうが安全です。しかし医師のような安定して高い収入が見込める人は互いに影響する可能性が低いため、それぞれに必要となったタイミングで申し込んで良いでしょう。

マイホームはコロナでどう変わったか

これからマイホームを考えるうえで気にしておきたいのが「コロナの影響で住宅のトレンドがどう変わったか」についてです。特に一戸建ての注文住宅では、自分たちの好みで間取りを変えられるため、これからの時代に必要な部分はぜひ取り入れておきましょう。

テレワークスペースは必須

コロナ以降、マイホームで希望が増えたのは、テレワークで仕事をするスペースです。以前は、自宅で仕事用の部屋を必要とするのは、多忙なハードワーカーや経営者など一部に限られていました。しかし緊急事態宣言以降多くの企業でテレワークが実施され、自宅に仕事をするスペースを必要と感じる人が増えています。

以前は、リビングや2階ホールなどの一角に簡易的な作業スペースを設ける程度でした。しかし週の半分以上をテレワークをする働き方が増えてくると、他の家族がいる状態ではオープンスペースで仕事をするのが難しい傾向です。そのため、たとえ小さくてもドアを付け独立したテレワークスペースを希望する人が増えています。

プレイスペースをプラスする

コロナ以降でマイホームにプラスする間取りとしてプレイスペースも増えています。プレイスペースとは、自宅で家族が楽しめるスペースでリビングにホームシアターを付けたり簡単な運動ができるスペースを作ったりすることです。外出が自粛され週末に遊びに出かけるのが難しい場合に、家の中でいかにくつろいだり気分転換したりできるかを考える人が増えています。

娯楽設備やランニングマシーンを置いたりヨガのスペースを作ったりするなど希望は建てる人によってさまざまです。これからは、習い事もオンラインで受ける流れもあり「子どものため」という人もいます。もし注文住宅でマイホームを考えるならこうしたプレイスペースを家族と話し合ってみてはいかがでしょうか。

マンションと戸建てのメリット・デメリット

マイホームと一口に言っても「マンション」「戸建て」という2つのスタイルがあり、住む地域によってはどちらもあり得る人もいるでしょう。ここでは、それぞれの主なメリット・デメリットを紹介します。

マンションのメリット

マンションのメリットは、主に次の3つが挙げられます。

  • 利便性が良い立地
  • 近所付き合いが最小限で済む
  • 庭や建物周りの手入れが不要

利便性が良い立地

マンションは部屋数が多いため、基本的に人が集まっている地域に建築されます。そのため都心や都市部に建てられることが多く、駅周辺や幹線道路に近いなど交通の便の良い物件が一般的です。さらに買い物施設や病院も近いなど日常的な生活もしやすい立地といえます。

近所付き合いが最小限で済む

マンションは、一戸建て住宅地のような近所付き合いや地域活動へ参加、役の持ち回りなどが最小限で済みます。仕事が多忙でできなかったり苦手であったりする人にとってマンションは過ごしやすい環境です。ただし近年はマンションでも老後を考え住民同士のつながりを作るための集まりがある物件も増えています。

建物周りの手入れが不要

マンションは、建物の外壁や庭などの手入れを自分で行う必要がありません。毎月支払う管理費や修繕積立金によって管理組合や管理会社が修繕や手入れを手配するためです。

マンションのデメリット

マンションの代表的なデメリットは、建物や敷地が共有になっているため、将来建替えるには一定数の賛成が必要となり現実的に難しい場合が多いことです。そのため子どもたちにマンションを相続しても老朽化して住みにくく売りにくい資産になる可能性があります。

建物としてのマンションは、耐久性が高いため購入者が長く住み続けることは十分可能です。しかし残す資産としての価値は限定的になるかもしれません。

戸建てのメリット・デメリット

戸建てのメリット・デメリットには、以下のようなものがあります。

土地や建物を自由に扱える

戸建ては、建物が老朽化すれば所有者や相続人の意思で自由に建て替えをすることが可能です。また老朽化した状態で相続して住む予定がないなら、戸建ては解体して土地だけにすれば売却しやすく、マンションのように古すぎて売れにくいという心配は少なくなります。

敷地や建物が広い

戸建ては、比較的室内が広めで庭が取れるなどゆとりを感じられる点はメリットです。ただし都内の狭小地のような限られた敷地になると庭がほぼなく最近増えている広めのマンションと室内の広さも変わらないケースも出てきます。

外部や庭の手入れが必要

自分たちで建物外部や庭の手入れをしなければならずマンションに比べるとかなり手間がかかります。業者に頼むこともできますが、手配や金額交渉などは自分で行うことが必要です。実際に住んでみると雑草を取ったり掃除したりすることも日常的に行うことになります。

維持コストは同じ程度かかる

マンションのほうが補修などのメンテナンス費用がかからないイメージを持っている人もいるかもしれません。しかしマンションも毎月支払う管理費や修繕積立金を合計すると一戸建てのメンテナンスにかかる費用とそれほど差はありません。マンションでも相応の出費があることは承知しておきましょう。

マンションと戸建てに適したタイプ

ここまでのメリット・デメリットをまとめるとマンションと戸建ては、以下のようなタイプの人が適していると考えられます。

マンション

  • できるだけ維持管理の手間をかけたくない
  • 近所付き合いを最小限にしたい
  • 自分たちの代だけの資産でかまわない

戸建て

  • できるだけ広い室内で庭も欲しい
  • 外部や庭の手入れを負担に感じない

マイホーム購入は家族と良く相談して判断

マイホーム購入で難しいのは、建てるタイミングかもしれません。住宅ローンのフラット35を扱う住宅金融支援機構が2020年11月に行った「住宅ローン利用予定者調査(2020年11月調査)」よると、20代30代の住宅取得の動機として最も多かったのは「子どもや家族のため」でした。次いで多かったのが「結婚、出産を機に」です。

例えば、子どもが小学校へ上がってからマイホームを購入すると転校になってしまう可能性があるため、「その前にマイホームの購入を考える」というのが一番分かりやすい例でしょう。不動産投資との兼ね合いでマイホームを考えるのも大切かもしれません。しかしまずは家族とよく話し合いながらタイミングを決めたほうが円満に進むのではないでしょうか。

(提供:THE Roots

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