不動産投資で後悔しない賃貸管理会社の選び方

不動産投資で後悔しない賃貸管理会社の選び方

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不動産投資は、物件管理を管理会社に委託できるため、忙しい人でも取り組みやすい投資方法です。しかし管理会社によっては「予定通り家賃が入ってこない」といったトラブルが発生する可能性もあります。そこで今回は、賃貸経営を成功させるために賃貸管理会社を選ぶポイントについて解説していきます。

物件購入後の管理は2種類

不動産投資

(画像=yingyaipumi/stock.adobe.com)

区分マンションなどの収益物件の管理には「賃貸管理」と「建物管理」の2種類があります。それぞれの違いは、以下の通りです。

賃貸管理とは

賃貸管理とは、入居者募集や家賃の回収など所有物件を入居者に貸し出すための管理業務です。不動産投資で物件管理といえば通常は賃貸管理を意味します。賃貸管理の主な業務内容をまとめました。

  • 入居者募集
  • 契約手続き
  • 家賃の回収
  • 家賃滞納の督促
  • トラブル対応

所有物件で退去が決まると内装工事や鍵交換などと並行して入居者募集を行います。入居希望者が見つかったら信用情報の審査や契約手続きが必要です。また入居中に家賃滞納やトラブルが発生すればそれらに対応しなくてはなりません。このように賃貸管理にはさまざまな業務がありますが、賃貸管理会社に委託すればすべて対応してもらえます。

ただし会社によって実績やサービスに差があるため、信頼できる賃貸管理会社を選ぶことが大切です。

建物管理とは

建物管理とは、建物を健全な状態に保つための管理業務です。建物は、年数が経過するほど老朽化するため、定期的に各種設備の保守点検などを行う必要があります。建物管理の主な業務は、以下の通りです。

  • 建物の清掃・メンテナンス
  • 電気設備の保守点検
  • 給排水設備の保守点検
  • エレベーターの保守点検

マンションの場合は、所有者から管理費を徴収して建物管理会社に委託するのが一般的です。

賃貸管理は管理会社に任せるのが一般的

不動産投資では、賃貸管理を委託せずに自主管理することも可能です。自主管理であれば賃貸管理会社に支払う委託手数料を節約できます。しかしこれから不動産投資をはじめるなら物件の賃貸管理は管理会社に任せるのが一般的です。賃貸管理には、さまざまな業務があります。本業があるサラリーパーソンなどではなく、大家業に専念できるなら自主管理でもよいかもしれません。

しかし仕事をしながら不動産投資に取り組む場合、賃貸管理に割ける時間は多くないでしょう。また家賃滞納などのトラブルが発生した場合、専門知識がないと対応が難しいこともあります。賃貸管理に時間や手間をかけたくない場合や投資規模を拡大したい場合は、賃貸管理会社に委託することを検討しましょう。

賃貸管理会社に払う手数料の相場は?

賃貸管理会社に支払う委託手数料の料金体系は、「月額◯円」「家賃収入の◯%」など会社によって異なります。一般的には、家賃収入の5%程度となることが多いので、賃貸管理会社を選ぶときの目安にするといいでしょう。ただし手数料の安さだけでなく経験や実績なども考慮することが大切です。

集金代行とサブリースはどちらがいいのか

賃貸管理会社との契約形態には「集金代行」と「サブリース」の2種類があります。それぞれの特徴を理解して自分に合った契約形態を選びましょう。

集金代行とは

集金代行とは、家賃の回収をはじめとする賃貸管理業務を管理会社に代行してもらう契約です。委託手数料を支払うことで入居者募集から契約手続きトラブル対応まで賃貸管理業務の全般を任せられます。集金代行の場合、空室や家賃滞納が発生している期間は家賃収入を得られないのが一般的です。ただし空室保証や家賃滞納保証を提供している賃貸管理会社もあります。

サブリースとは

サブリースとは、所有物件を不動産会社が借り上げその物件を入居者に転貸する契約です。不動産会社が借り上げてくれるので空室になっても家賃収入を得られるのがメリットです。またサブリース契約期間中は、入居者募集や契約手続き建物のメンテナンスなども任せられます。ただしサブリースで保証されている家賃は、入居者に直接貸し出す場合に比べて低くなる点がデメリットです。

基本的にオーナーの費用負担は発生しませんが受け取る家賃が低くなった分が実質的な手数料といえるでしょう。サブリースの保証家賃は、定期的に見直され築年数の経過によって引き下げられる可能性もあります。また契約を解除すると違約金が発生することもあるので注意が必要です。

収益性の高い物件ならサブリースは不要

賃貸経営において空室は最も避けたいリスクの一つです。サブリース契約は、空室になっても家賃を保証してもらえるので安心感があるかもしれません。しかし収益性の高い物件であればサブリースは不要です。空室が長期間続くような物件は、サブリースであっても保証家賃が引き下げられる可能性があります。

不動産投資で安定収入を得るには、サブリースが必要ない賃貸需要が見込めるエリアの物件を選ぶことが大切です。

不動産投資で優良な賃貸管理会社を選ぶ4つのポイント

不動産投資で優良な賃貸管理会社を選ぶ際は、以下の4つのポイントを確認しておきましょう。

  • 入居者募集に強い
  • 家賃滞納に対するノウハウがある
  • 内装工事やクレームへの対応の早さ
  • 賃貸管理会社としての経験・実績がある

1.入居者募集に強い

不動産投資では、入居者募集に強い賃貸管理会社を選ぶことが大切です。多くの賃貸管理会社では、管理している物件の入居率を公表しています。高い入居率を維持している会社であれば空室になっても短期間で入居者を見つけてもらえる可能性が高いでしょう。空室解消までの平均日数も、入居者募集に強い賃貸管理会社を見極めるポイントの一つです。空室解消にかかる日数が短いほど、入居者募集に強い会社といえます。ホームページなどで開示している会社もありますが、確認できない場合は担当者に確認するといいでしょう。

また空室保証がある賃貸管理会社であれば次の入居者が決まるまで期間が空いても一定の家賃収入を確保できます。

2.家賃滞納に対するノウハウがある

不動産投資では、入居者が家賃を滞納すると収入を得られません。もし家賃滞納が発生した場合は、速やかに回収する必要があります。しかしオーナーが入居者に直接連絡するとトラブルになる恐れがあります。家賃滞納に対するノウハウを持つ賃貸管理会社であれば、家賃滞納が発生しても対応を任せることができるでしょう。

たとえば、あまり一般的ではないものの家賃滞納の専門部署が設置されている会社は、家賃滞納に強い傾向にあります。家賃滞納が発生したときの対応方法や、これまでの対応事例などを確認することも大切です。
また家賃滞納保証があると滞納期間中も家賃収入を保証してもらえるので安心です。

3.内装工事やクレームへの対応の早さ

賃貸管理会社選びでは、内装工事やクレームへの対応の早さも確認しておきたいポイントの一つです。収益物件で退去が発生すると次の入居者を受け入れるための内装工事を行います。内装工事が短期間で完了できれば空室期間の短縮につながります。また入居者からクレームがあっても早期に対応すれば問題が大きくなることは少ないでしょう。

信頼できる管理会社を見極めるポイントとしては、退去から内装工事が終了するまでにかかる日数や内装工事の概算費用を示しているかを確認するといいでしょう。インターネットで検索し、口コミや評判をチェックするのも有効です。

賃貸管理会社を選ぶときは、入居者募集や家賃滞納だけに注目しがちですが内装工事などのサポート体制について確認しておくことも大切です。

4賃貸管理会社としての経験・実績がある

賃貸管理会社としての経験・実績があれば安心して物件管理を任せられるのではないでしょうか。会社のホームページで創業年度や物件の管理戸数などを確認し十分な経験・実績があるかを確認しましょう。またインターネットで社名を検索すれば実際に賃貸管理を委託している人の評判もチェックできます。悪い評判が多いようなら契約は慎重に判断したほうがよいかもしれません。

信頼できる賃貸管理会社を見極めよう

不動産投資で成功するには、収益性の高い物件を選ぶ必要があります。それと同様に賃貸管理会社選びも重要です。賃貸管理がしっかりしていないと安定した賃貸経営はできません。この記事で紹介したポイントを参考にして信頼できる賃貸管理会社を見極めましょう。(提供:THE Roots

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