コロナ禍での賃貸不動産投資、 成功のポイントは出口戦略

コロナ禍での賃貸不動産投資、 成功のポイントは出口戦略

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新型コロナの流行によって、テレワークが常態化し始めている今、多くの人が自宅で過ごす時間が増えているはずだ。当然、入居者が物件選びで重視するポイントにも大きな変化が生じている。賃貸不動産投資を考えるうえで、今後、ポイントとなる条件とは、どのようなものなのだろうか。

どれだけロケーションに優れていても、
居住性の悪い部屋は敬遠される時代に

ウィズコロナ時代の賃貸不動産投資#3

(画像=Aboutnuy Love/PIXTA、ZUU online)

テレワークがニューノーマルとなりつつある今、入居者が物件選びで重視するポイントには大きな変化が生じている。単身者向けのワンルームや1Kといった物件の場合、依然として需要の中心は東京都内の人気エリアだ。

テレワークで通勤の頻度が減ったことから、郊外へと移り住む動きが見られるものの、それは一過性の現象となる可能性が考えられる。ウィズコロナの生活がすっかり浸透すると、結局は交通の便がよくて生活関連設備が充実したエリアが最も支持されていることが再認識されるだろう。

ただし、人気エリアに佇む単身者向け物件の大半は、ニューノーマルにおける入居者のニーズを満たしていない。「狭くて日当たりが悪くても、とにかく駅近で通勤時間が短い」という理由で人気を集めていた物件は凋落の一途を辿っていくことになりそうだ。

新型コロナが流行する以前、多くの入居者が賃貸物件に居住するのは、夜に帰宅してから翌朝に出勤するまでの時間帯に限られていた。しかし、テレワークが常態化し始めている今は、日中も自分の部屋で過ごすケースが急増している。

その結果、画一的な設計で何の工夫も施されていない物件への不満が一気に表面化しているのだ。どれだけロケーションがよくても、ほとんど日が差し込まなくて気分が鬱屈してしまうような部屋は、見向きをされなくなると思ったほうがよさそうだ。

コロナ以前なら、そういった部屋は民泊に転用するという手が考えられた。観光旅行で訪れている人たちの多くは朝から夜まで出歩いており、居住性はあまり重視していないからだが、コロナ禍でインバウンドが激減している今はその道も断たれている。

ニューノーマルの時代に選ばれる
賃貸物件の5つのポイントとは?

では、ニューノーマルの時代に入居者から選ばれる賃貸物件となるには、どのような条件を満たす必要があるのか?当連載の第2回においてクローズアップしたアンケート調査では、①遮音性、②広めの間取り、③採光・通風に関する工夫(窓の配置)、④広めの収納スペース、⑤宅配・置き配ボックスの設置−―といったポイントが具体的な要望として挙げられていた。

このうち、①については一度や二度の内覧では簡単に確認できないし、遮音性にこだわると建築費もかさむことから、多くのオーナーはあまり重視していなかっただろう。しかし、もしも自分自身がその部屋に住むとしたら、隣室の音が漏れ聞こえてくることは耐えがたいはずだ。

②に関しては、アンケート結果では「部屋数」となっていたものの、回答者の多くはウェブ会議などに対応するスペースを求めている様子だ。単身者向けなら、パーテーションで仕切ってもあまり手狭さを感じないような広さのワンルームを供給すればニーズを適えられると言えるだろう。

また、これからは③を軽視できないし、④は女性を中心に以前から重要なチェック項目となっていたものだ。リノベーションでこれらのニーズにきちんと対応するにはおのずと制約が生じるので、その点において中古物件は不利だろう。

残る⑤も、eコマース全盛の今はけっして設置を惜しんではならない設備だと言える。加えて、テレワークに不可欠なインターネットの接続環境も業者任せではなく、きちんと考えて整えておくべきだ。

ROIを単に「費用対効果」として
捉えるから不動産投資で失敗する

先述した5つのポイントのうち、⑤はスペースさえ確保できれば設置は比較的容易と言えるが、既存の賃貸物件(中古)において残る4つのポイントを改善させるのはかなりの難問だ。新たに建築するにしても、標準的な設計・仕様のものよりもコストがかかることになる。

だが、ここできちんと考えておきたいのはROI(Return on investment=投資利益率)だ。近視眼的に「費用対効果」として捉えてしまうと、初期投資が増えることにどうしても抵抗を感じがちになる。

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