賃貸経営のよくあるトラブル「家賃滞納」の正しい対処法と順序

賃貸経営のよくあるトラブル「家賃滞納」の正しい対処法と順序

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賃貸経営をしている大家さんには、さまざまなお悩みがあるでしょう。なかでも家賃滞納は、収支に直結する重大なリスクです。そこで今回は、大家さんからの質問にお答えする形で、賃貸経営の大敵である家賃滞納についての正しい対処法を解説します。

2019年上期の月初滞納率は5%前後で推移

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(画像=Brian A Jackson/Shutterstock.com)

日管協総合研究所が定期的に行っている「日管協短観」の2019年4月から9月のデータによると、2019年の上期は月初滞納率が5%前後で推移しています。

図表1

(出典:日本賃貸住宅管理協会 日管協短観2019年度上期データより)

20戸の賃貸物件があれば、そのうちの1戸で家賃滞納が発生する計算です。新型コロナウイルスの影響で景気が後退すると、さらに滞納率が上昇する可能性があります。家賃滞納は、どの大家さんにも関係するリスクと言えます。

以下、大家さんからの質問にお答えする形で、家賃滞納への対処法を解説していきましょう。

Q:慢性的な滞納で悩んでいる。しかも新型コロナウイルスの影響で、今後さらに滞納リスクが高くなりそうで、いまのうちに有効な対処法を知っておきたい

A:家賃滞納への対処法は「目の前で起きている滞納への対処法」と、「今後の家賃滞納を防止する方法」に分けられます。対処するべき順序に沿って解説していきましょう

(1)オーナー自身ができる滞納対策

賃貸オーナー自身ができる滞納対策には、以下のようなものがあります。

・口頭による督促
・電話による督促
・書面による督促
・内容証明郵便による督促
・契約解除の警告

上から順に深刻度が増していることにお気づきかと思います。最初は口頭や電話による督促が中心になりますが、それでも家賃滞納が続く場合は書面による督促に移ります。それでも解決しない場合は、オーナー自身が取れる最終手段として内容証明郵便を送付することになります。指定期日までに家賃滞納が解消されない場合は、契約解除を通告するのが一般的です。

(2)専門家に相談する滞納対策

家賃滞納を解決してくれる専門家は、賃貸物件の管理会社と弁護士など法律の専門家に大きく分けられます。最初から、管理会社に家賃の回収も含む管理業務を委託しておくのが理想です。そうしておけば、家賃滞納が発生しても管理会社が督促などを代行してくれます。また、家賃保証会社に家賃の管理や督促業務を依頼するのも1つの手です。管理会社経由でしか利用できない家賃保証サービスがほとんどですが、現在は自主管理大家さん向けに、直接契約することができる家賃保証サービスも登場しています。    法律の専門家に相談する段階では、家賃の支払いに応じてもらうことは難しい場合が多いので、少額訴訟や差押といった法的な手段で家賃を回収することになります。法的手段による家賃の回収や退去の相談先は、弁護士や司法書士の事務所です。

(3)今後に向けた家賃滞納予防策

すでに起きてしまった家賃滞納については、管理会社への委託や法的手段が解決策となりますが、今後の滞納を未然に防ぐことも重要です。今後家賃滞納が発生しないようにするためには、以下の方法が有効です。

・入居者の審査を徹底する
・賃貸物件管理会社に管理を委託する
・家賃保証会社に家賃を保証してもらう

家賃滞納にまつわるトラブルでは、大家さんには金銭的な負担だけではなく、精神的不安も伴います。これらを最初から解消しておくために、家賃回収のプロである管理会社や家賃保証会社を利用するのがセオリーです。

新型コロナウイルスによる家賃滞納リスクに備える

2020年2月頃から、日本国内でも新型コロナウイルスの感染拡大による影響が顕著になってきました。「コロナ倒産」「コロナ失業」といった言葉が生まれるほど、ウイルスによる感染症そのものではなく経済への悪影響によって仕事や収入を失う人が急増しています。このことは、大家さんにとっても家賃滞納リスクの増加につながります。

滞納にまで発展しなくても、家賃引き下げの要求が増えることが予想されるため、キャッシュの減少に備えておく必要があります。このような経営リスクに対応する、つなぎ融資や持続化給付金などが用意されているので、上手く活用して賃貸経営の健全化に努めましょう。(提供:オーナーズ倶楽部

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