管理会社との契約形態、自主管理・管理代行・サブリースのメリット・デメリットは?

管理会社との契約形態、自主管理・管理代行・サブリースのメリット・デメリットは?

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投資用の不動産を購入すれば、あなたは不動産オーナーです。不動産投資は「不労所得」といわれることが多いですが、しっかりと物件を継続的に管理しなければ物件の魅力は半減していきます。投資用物件購入後の管理手法について考えてみましょう。

不動産投資は管理無しでは語れない

自主管理,管理代行,サブリース,メリット・デメリット

(写真=ユニバーサルトラスト編集部)

不動産投資においては、利回りや立地条件が良い物件を選定することももちろん大切ですが、実はそれ以上に、「いかにして物件を良好に管理するのか」という点が極めて重要です。購入時にはおしゃれで魅力的だった物件も、しっかりとした管理を行わなければ物件としての魅力は半減し、やがて空室が目立ってくるようになります。

それだけ、不動産投資を行う上で管理の問題は非常に重要であるということを認識しておくことが必要です。管理の形態には、主に自主管理・管理代行・サブリースの3つがあります。それぞれのメリット、デメリットについてみていきましょう。

自主管理

投資用物件をオーナー自ら管理するのが「自主管理」という手法です。清掃などの日常的な管理から家賃の出納、入退去者の管理に至るまで、物件の運営に必要なすべてのことを行います。必要に応じて清掃員や管理員などは外注で確保しますが、それでもすべての作業の取り回しや問い合わせ窓口などは投資家自身が担うことになるのです。

●メリット

コストを抑えることができる
清掃などを自ら行うことによって、コストを抑えることができるのが最大の特長です。

物件について深く知ることができる
日々の清掃活動や巡回などによって、物件に関する知識が身につきます。

●デメリット

投資家自身の手間が増える
文字通りすべての作業・手続きをオーナー自ら行うため、手間が増えるのは言うまでもありません。物件数が増えてきた場合などには、対応し切れないケースも考えられます。

管理代行

投資用物件の管理を、管理会社などに依頼するケースが「管理代行」です。

●メリット

手間を減らすことができる
物件管理のために必要な作業や手続きなどをすべて管理会社が代行することにより、投資家自身の手間を減らすことができます。丁寧な管理会社であれば、毎月管理報告書をオーナーに提出し、収支状況も常に最新のものを把握することができるため、安心です。

●デメリット

管理費用がかかる
管理会社に管理代行を依頼する場合、「家賃の○%」のような形で管理費用がかかります。

一定の家賃が保証される「サブリース契約」とは?

「サブリース」という言葉を聞いたことがあるでしょうか?サブリースは、不動産会社が投資用物件を一括で借り上げ、物件の管理・運営をすべて代行する管理手法のことです。サブリースに関してはオーナーの利益確保の観点から世間的にも多くの否定的な意見があり、法改正等によってある程度の規制がかかることも想定されます。

●メリット

収支の見通しが立てやすい
オーナーに支払われる賃料が固定されているサブリース契約の場合は、ある程度の空室が発生したとしても、収支の見通しが立てやすいのが特長です。

管理の手間がかからない
サブリース業者が物件の管理・運営などをすべて代行するため、オーナーにとっては面倒な作業・手続きがかかりません。入居者への対応などもサブリース業者が行います。

●デメリット

自主管理・管理代行に比べて家賃収入が少なくなる場合がある
サブリースの場合は、入居者とオーナーとの間にサブリース業者が介在することとなるため、当然「保証料」などの費用が必要であり、「入居者が支払った家賃=オーナーの収入」とはなりにくいのが実情です。

入居者を選べない
サブリース契約においては、サブリース業者と入居者との間で「転貸借契約」が交わされることとなります。オーナーと入居者の間には明確な契約関係が存在しないため、入居者をオーナー自ら選定することができません。

自身のニーズや物件状況にあった管理手法を選ぼう

不動産投資を行う上で、物件の管理に関する問題は極めて重要です。一棟収益マンションを買われる場合、管理戸数が多いため自主管理では対応に多くの時間がかかってしまいます。また、サブリース契約では満室経営でも家賃の十数%の費用がかかってしまうため、収益は大きく減ることになります。ある程度の需要があるエリアで一棟収益物件を購入する場合は、管理代行がおすすめだといえるでしょう。

本記事で紹介したような管理手法があることを念頭に置き、あなたのニーズや物件の状況に最もマッチした管理手法を選択しましょう。(提供:ユニバーサルトラスト

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